Avenant au bail

Ce que c'est

L'avenant est un accord écrit, signé par le bailleur et par tous les locataires, qui modifie une ou plusieurs clauses du bail à partir d'une date convenue. Le reste du contrat continue de s'appliquer tel quel. Il évite de résilier le bail et d'en signer un nouveau, ce qui remettrait les compteurs à zéro : durée, dépôt de garantie, état des lieux.

On s'en sert pour un changement de loyer ou de provision de charges, l'arrivée ou le départ d'un colocataire, un nouveau jour d'échéance, ou une clause particulière ajoutée en cours de route. Sans avenant, un changement convenu à l'oral ou par simple e-mail se prouve mal : en cas de litige, le bail d'origine reste la seule référence.

Quand il le faut

• À chaque fois qu'une clause du bail change avec l'accord des deux parties, avant la date à laquelle le changement doit s'appliquer.
• Quand un colocataire part ou arrive : l'avenant met à jour la liste des locataires et rappelle jusqu'à quand le sortant reste solidaire du loyer.
• Quand vous convenez par écrit de travaux d'amélioration que vous ferez exécuter : l'avenant fixe alors la majoration de loyer qui en découle. Même chose pour un nouveau loyer accepté au renouvellement du bail.
• Quand un bail mobilité doit être prolongé : sa durée ne peut être modifiée qu'une seule fois, par un avenant signé avant le terme, et sans dépasser la durée maximale de ce bail.
• Pas besoin d'avenant pour la révision annuelle du loyer si le bail contient une clause de révision : une lettre suffit. Pas besoin non plus pour un changement de vos coordonnées ou de votre compte bancaire : une information écrite au locataire suffit.

Ce que dit la loi

• Articles 1193 et 1375 du Code civil : un contrat ne se modifie que du consentement mutuel des parties, et l'acte qui engage les deux parties est établi en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct ; pour un acte signé sous forme électronique, cette exigence est réputée satisfaite dès lors que chaque partie peut disposer de son exemplaire.
• Article 17-1 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : lorsque les parties sont convenues par une clause expresse de travaux d'amélioration que le bailleur fera exécuter, le contrat ou un avenant fixe la majoration de loyer qui en découle. En cours de bail, hors ce cas, seule la révision annuelle prévue au I du même article peut faire monter le loyer.
• Article 17-2 de la même loi : au renouvellement, un loyer manifestement sous-évalué peut être réévalué par référence aux loyers du voisinage, sur une proposition faite au locataire six mois au moins avant le terme du bail, dans les formes de l'article 15 (recommandé avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre) ; la hausse convenue « s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat » (pour un meublé, article 25-9 : en une fois si elle ne dépasse pas 10 %, sinon tout entière par tiers annuel).
• Article 17-1 III de la même loi, issu de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience : ni la révision annuelle ni la majoration pour travaux ne s'appliquent à un logement classé F ou G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation ; l'article 17-2 écarte de même la réévaluation au renouvellement.
• Article 8-1 VI de la même loi : quand le bail prévoit la solidarité des colocataires, celle du colocataire sortant et celle de sa caution prennent fin à la date d'effet de son congé si un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après cette date.
• Article 25-14 de la même loi : la durée d'un bail mobilité ne peut être modifiée qu'une fois, par avenant, sans que la durée totale du contrat dépasse la durée maximale prévue par la loi, soit dix mois dans le cas courant.

Ce qu'il doit contenir

• Les références du bail d'origine : parties, adresse du logement, date d'effet du contrat, et le numéro de l'avenant s'il y en a déjà eu.
• La clause modifiée, avec l'ancienne rédaction et la nouvelle : par exemple le loyer avant et après, ou la liste des locataires avant et après.
• Le motif de la hausse si le loyer augmente : travaux d'amélioration convenus ou nouveau loyer au renouvellement.
• La date d'effet, et le nouveau montant total dû à chaque échéance si le loyer ou les charges changent.
• Le rappel que toutes les autres clauses du bail restent inchangées.
• Pour un colocataire sortant, si le bail prévoit la solidarité, la mention de sa durée : jusqu'à l'arrivée d'un remplaçant au bail, et au plus six mois après la date d'effet de son congé.
• Le lieu et la date de signature, et la signature du bailleur et de chaque locataire, sortant et entrant compris.

Les erreurs classiques

• Augmenter le loyer en cours de bail par simple accord, sans travaux d'amélioration convenus ni renouvellement : la hausse n'est pas valable et le locataire peut en réclamer le remboursement, dans la limite de trois ans (article 7-1 de la loi de 1989).
• Oublier la signature d'un des colocataires, ou celle du sortant : l'avenant ne l'engage pas et la situation d'origine continue de s'appliquer à lui.
• Appliquer le nouveau loyer aux mois déjà écoulés : l'avenant ne vaut que pour l'avenir, à partir de sa date d'effet.
• Rédiger un nouveau bail au lieu d'un avenant : la location repart sur une durée neuve, avec un nouveau dépôt de garantie et un nouvel état des lieux à prévoir.