Mettre son bien en location : ce qu'il faut vérifier avant

Les diagnostics et leur validité

• DPE (diagnostic de performance énergétique) : 10 ans. Les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables : ceux de 2013 à 2017 depuis le 1er janvier 2023, ceux du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 depuis le 1er janvier 2025. Le calcul a changé pour l'électricité au 1er janvier 2026 (facteur 1,9) et change encore au 1er janvier 2027 (facteur 1,7) : l'étiquette d'un DPE en cours de validité se met à jour gratuitement, sans nouveau diagnostic, sur le site de l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME, avec le numéro du DPE (voir bailtranquille.fr/documents/fiche-de-conformite-du-logement).
• Électricité et gaz : obligatoires si l'installation a plus de 15 ans, valables 6 ans.
• Plomb (CREP) : immeubles d'avant 1949 ; sans limite si aucun plomb n'est trouvé ou seulement sous le seuil réglementaire, 6 ans sinon.
• Amiante : dans un immeuble collectif d'habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, dossier amiante des parties privatives tenu à la disposition du locataire, qui en est informé (il n'a pas à être annexé au bail).
• État des risques et pollutions (dans les zones concernées) : établi depuis moins de six mois quand vous le remettez au candidat lors de la première visite, mis à jour s'il n'est plus exact à la signature, et refait à chaque nouveau locataire.
• Bruit des aérodromes : si le logement est situé dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, le dossier de diagnostic est complété par un document qui indique clairement cette zone, avec les informations que prévoit le code de l'urbanisme (loi du 6 juillet 1989, article 3-3).
• Surface habitable : obligatoire dans le bail. Le logement doit avoir au moins une pièce principale de 9 m² sous 2,20 m de plafond, ou de 20 m³ : c'est l'un ou l'autre. C'est l'une des conditions de la décence, pas la seule — il y a aussi la sécurité, la santé, l'absence de nuisibles, la performance énergétique et les équipements.

La classe énergie

En métropole, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite depuis le 1er janvier 2025 ; un F à partir du 1er janvier 2028, un E à partir du 1er janvier 2034. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : un G à partir du 1er janvier 2028, un F à partir du 1er janvier 2031 (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 3 bis). Pour un F ou un G, le loyer ne peut plus être augmenté, ni à la révision, ni au renouvellement, ni au changement de locataire. Cela vaut pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et après le 1er juillet 2024 outre-mer (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 159). Outre-mer, seules la Guadeloupe et la Martinique ont aujourd'hui un DPE : en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, aucun logement ne peut encore être classé, ni pour ce gel des loyers ni pour le calendrier ci-dessus. Renseignez-vous auprès de l'ADIL avant de conclure.

Votre annonce

Dès l'annonce, dans la presse comme sur Internet, le logement s'affiche avec la classe énergie et la classe climat de son DPE, précédées des mots « classe énergie » et « classe climat » dans la presse, lisibles et en couleur sur Internet (code de la construction et de l'habitation, article L. 126-33 et articles R. 126-21 à R. 126-24). Pour un logement, l'annonce donne aussi le montant des dépenses théoriques annuelles pour l'ensemble des usages, avec l'année de référence des prix : ce chiffre se recopie du DPE. Pour un logement classé F ou G, la mention « Logement à consommation énergétique excessive » est obligatoire, en caractères au moins aussi grands que le texte de l'annonce. Sans DPE valide, l'annonce ne peut pas être conforme.

Un bailleur qui n'est pas un professionnel et oublie ces mentions risque une amende administrative pouvant aller jusqu'à 3 000 €, après mise en demeure.

Le permis de louer

Des communes ont instauré, sur tout ou partie de leur territoire, une déclaration de mise en location ou une autorisation préalable. Les deux ne se ressemblent pas : l'autorisation doit être obtenue AVANT de mettre le logement en location (le silence de la mairie pendant un mois vaut accord) ; la déclaration, elle, se dépose APRÈS, dans les quinze jours qui suivent la conclusion du bail. L'une comme l'autre se refont à chaque nouvelle mise en location.

Ne pas s'y plier coûte cher : jusqu'à 5 000 € d'amende pour une déclaration oubliée ; pour une location sans autorisation, jusqu'à 5 000 €, portés à 15 000 € en cas de nouveau manquement dans les trois ans, et jusqu'à 15 000 € pour une location malgré un refus. Dans les deux cas, le bail du locataire n'est pas remis en cause. Et là où une déclaration est exigée, son récépissé conditionne le versement de l'aide au logement directement au bailleur, ce qu'on appelle le tiers payant. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de l'ANIL.

Le loyer

Au 8 octobre 2026, dans les communes où le loyer est plafonné (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et d'autres), le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré ; le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) ne peut pas dépasser ce dernier. Ce plafonnement est une expérimentation qui prend fin le 24 novembre 2026, sauf nouvelle loi. Partout, si le locataire précédent est parti moins de 18 mois avant la signature, le bail indique le montant de son dernier loyer et la date de son versement (loi du 6 juillet 1989, article 3, 8°).