Récapitulatif pour la déclaration 2044

Ce que c'est

Pour un logement loué vide, vos loyers sont des revenus fonciers. Chaque printemps, vous les déclarez soit en micro-foncier (vous ne portez que le total des loyers sur la déclaration 2042, et l'administration applique un abattement de 30 %), soit au régime réel sur la déclaration 2044, ligne par ligne, en déduisant vos dépenses. Le récapitulatif rassemble, pour une année civile, tout ce qu'il faut pour remplir l'une ou l'autre : les loyers réellement encaissés par location, les charges récupérées mises à part, vos dépenses classées sur les lignes de la 2044, et la comparaison des deux régimes avec vos chiffres.

Ce n'est pas la déclaration elle-même : c'est le document de travail que vous gardez, que vous donnez à votre comptable, et qui vous permet de retrouver le justificatif de chaque chiffre si l'administration vous interroge. Un logement meublé relève d'un autre régime (les bénéfices industriels et commerciaux) : ses loyers ne vont pas sur la 2044.

Quand il le faut

• Une fois par an, au printemps : la déclaration de revenus s'ouvre en avril et se clôt fin mai ou début juin selon votre département pour la déclaration en ligne, un peu plus tôt sur papier, aux dates fixées chaque année par l'administration.
• L'année déclarée est l'année civile précédente, du 1er janvier au 31 décembre, à la date d'encaissement : un loyer de décembre reçu le 3 janvier compte pour l'année suivante.
• Le choix du régime réel en dessous de 15 000 € de loyers engage pour trois ans : décidez-le avec les chiffres de l'année, pas au dernier moment.
• Gardez le récapitulatif et les justificatifs au moins jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle des revenus déclarés : c'est le délai pendant lequel l'administration peut vérifier.

Ce que dit la loi

• Articles 14 et 29 du Code général des impôts : les loyers d'un logement loué vide sont des revenus fonciers, et le revenu brut est constitué des recettes encaissées dans l'année. Les sommes versées par le locataire au titre des charges qui lui incombent n'en font pas partie.
• Article 32 du même code : le micro-foncier s'applique de plein droit quand l'ensemble des revenus bruts fonciers du foyer ne dépasse pas 15 000 € par an et qu'aucun bien ne relève d'un régime particulier ; le revenu imposable est alors le total des loyers moins un abattement de 30 %. On peut y renoncer pour le régime réel : l'option s'exerce pour trois ans et reste irrévocable pendant ce délai.
• Article 31 du même code : au régime réel, sont déductibles notamment les dépenses de réparation et d'entretien, les dépenses d'amélioration d'un logement, les primes d'assurance, les provisions pour charges de copropriété (déduites l'année du versement, puis régularisées l'année suivante), la taxe foncière hors ordures ménagères, les intérêts d'emprunt, les frais de gestion avec un forfait de 20 € par logement, et les charges non récupérées au départ du locataire.
• Article 156, I, 3° du même code : si les dépenses dépassent les loyers, le déficit foncier s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt ; le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le plafond est porté jusqu'à 21 400 € par an, à hauteur de certaines dépenses de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027, sous conditions fixées par décret : voir le guide.
• Article 35, I, 5° bis du même code : un logement meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers. Ses loyers se déclarent ailleurs que sur la 2044.
• Article L. 169 du Livre des procédures fiscales : l'administration peut rectifier jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle des revenus. Les justificatifs se gardent au moins jusque-là.

Ce qu'il doit contenir

• L'année civile concernée, l'identité du bailleur et la liste des logements loués vides.
• Pour chaque location : les loyers hors charges encaissés dans l'année, à la date de réception, aide au logement versée par la CAF comprise. C'est le montant de la ligne 211 de la 2044, ou de la case 4BE de la 2042 en micro-foncier.
• À part, non imposables : les provisions pour charges payées par le locataire et les régularisations de charges reçues.
• Les dépenses de l'année, chacune sur sa ligne : frais de gestion et forfait de 20 € par logement (221 et 222), assurances (223), travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (224), taxe foncière (227), provisions de copropriété versées au syndic (229), intérêts d'emprunt (250).
• En copropriété, la régularisation de l'année précédente (ligne 230) : la part des provisions déjà déduites qui revenait au locataire ou qui n'était pas déductible.
• Le total des dépenses déductibles et, à côté, les dépenses non déductibles comme le capital remboursé du prêt, pour ne pas les confondre.
• Le calcul des deux régimes côte à côte : loyers moins 30 % d'un côté, loyers moins dépenses réelles de l'autre.
• Le détail de chaque dépense (date, libellé, logement, montant) pour retrouver le justificatif.

Les erreurs classiques

• Déclarer les loyers dus au lieu des loyers reçus : un loyer impayé ne se déclare pas, un arriéré encaissé cette année se déclare cette année.
• Compter les charges récupérées ou le dépôt de garantie dans les loyers : les premières ne sont pas des recettes imposables, le second ne le devient que l'année où vous en gardez tout ou partie.
• Déduire le capital remboursé du prêt, la taxe d'ordures ménagères ou des travaux d'agrandissement : seuls les intérêts, la taxe foncière elle-même et les travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration se déduisent.
• Opter pour le réel pour une seule année de travaux en oubliant que l'option engage trois ans, ou oublier le forfait de 20 € par logement.