Choisir le bon contrat de location

Le bail d'habitation vide

C'est le contrat le plus courant. Il suit le contrat type du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, modifié par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, et la notice d'information doit y être jointe.

• Durée : 3 ans si vous êtes un particulier, et aussi si le bailleur est une société civile de famille — une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ; 6 ans pour une autre société. Il se renouvelle tout seul.
• Préavis du locataire : 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue ou pour un motif prévu par la loi (premier emploi, mutation, perte d'emploi ou nouvel emploi après une perte d'emploi, état de santé, violences au sein du couple ou sur un enfant qui vit habituellement avec le locataire (ordonnance de protection, ou poursuites, procédure alternative aux poursuites ou condamnation, même non définitive, du conjoint, du partenaire de PACS ou du concubin), RSA ou AAH, logement social). Pour en bénéficier, le locataire précise le motif dans sa lettre de congé et le justifie au moment de l'envoi, zone tendue comprise (article 15) ; sinon, le préavis est de 3 mois en location vide.
• Préavis du bailleur : 6 mois avant l'échéance, et seulement pour reprendre, vendre ou pour un motif légitime et sérieux.
• Dépôt de garantie : au plus 1 mois de loyer hors charges.

Le bail meublé

Le logement doit contenir les onze éléments du décret du 31 juillet 2015 (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, luminaires…). Un seul manque, et le bail peut être requalifié en bail vide.

• Durée : au moins 1 an, reconduit tacitement pour 1 an sans congé ; ou 9 mois sans reconduction tacite pour un étudiant (article 25-7).
• Préavis du locataire : 1 mois, toujours.
• Préavis du bailleur : 3 mois avant l'échéance.
• Dépôt de garantie : au plus 2 mois de loyer hors charges.
• Charges : au réel avec régularisation, ou au forfait fixé au bail.

Le bail mobilité

Un meublé de 1 à 10 mois (d'une semaine à 18 mois dans une résidence à vocation d'emploi, article 25-14), sans renouvellement, réservé à un locataire en formation, études, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé ; la caution Visale est faite pour lui.

La colocation

Deux formules. Un bail unique signé par tous, avec une clause de solidarité : chacun doit la totalité du loyer, et celui qui part reste tenu jusqu'à l'arrivée d'un remplaçant, au plus 6 mois après la fin de son préavis. Ou un bail par colocataire : chacun a sa chambre (au moins 9 m² et 20 m³) et l'usage des pièces communes, sans solidarité entre eux.

Ce que le contrat type impose à partir du 1er octobre 2026

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 complète le contrat type du bail vide et du bail meublé. Il s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 : un bail en cours n'est pas à refaire.

• La clause de résiliation de plein droit est écrite en toutes lettres : le bail est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie, et la clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
• Le bailleur peut y ajouter d'autres motifs : le défaut d'assurance des risques locatifs, avec effet un mois après un commandement demeuré infructueux ; les troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ; et, si le logement y est soumis, le non-respect de l'obligation de résidence principale.
• Un logement soumis à la servitude de résidence principale (article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme) doit la mentionner au bail, à peine de nullité.
• Le numéro de téléphone portable du bailleur et des locataires peut y figurer ; c'est facultatif.

Pour un bail signé avant l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, c'est le délai écrit au contrat, deux mois, qui continue de s'appliquer (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Le décret parle de baux « conclus ou renouvelés » : savoir si une reconduction tacite compte comme un renouvellement n'est pas tranché à ce jour, et ce guide ne le tranche pas.

Ce qu'il faut joindre au bail

• La notice d'information (arrêté du 29 mai 2015).
• Le dossier de diagnostic technique : DPE, électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans, plomb pour un immeuble d'avant 1949, état des risques, état des nuisances sonores aériennes si le logement est dans une zone de bruit d'un aérodrome (plan d'exposition au bruit).
• L'état des lieux d'entrée.
• En meublé, l'inventaire du mobilier.
• S'il y a une caution : son acte de cautionnement peut être joint au bail, sans que la loi de 1989 ni le contrat type l'exigent ; la loi impose, elle, de remettre à la caution un exemplaire du bail (art. 22-1).

Dans un immeuble collectif d'habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le dossier amiante des parties privatives est tenu à la disposition du locataire, qui est informé de son existence et de la façon de le consulter : il n'a pas à être annexé au bail (la loi prévoit un état amiante dans le dossier de diagnostic, mais son décret d'application n'est pas paru).

Les clauses interdites

La loi du 6 juillet 1989 (article 4) donne la liste des clauses réputées non écrites : même signées, elles sont sans effet. En font partie, par exemple, la clause qui impose le prélèvement automatique pour payer le loyer, celle qui oblige le locataire à s'assurer auprès d'une compagnie choisie par le bailleur, celle qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses du bail ou au règlement intérieur de l'immeuble, celle qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui, et celle qui le rend automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement. La même liste vaut en meublé, sauf un point propre à la location vide (article 25-3), et en bail mobilité (article 25-12).

Une clause absente de cette liste n'est pas forcément valable pour autant. Les règles de la loi de 1989 sur le bail vide, le bail meublé et le bail mobilité sont d'ordre public : un bail ne peut pas les écarter (articles 2, 25-3 et 25-12). Et le locataire a droit au respect de sa vie privée (code civil, article 9). Ce guide ne dit pas si une clause particulière est valable : l'ADIL de votre département (agence départementale d'information sur le logement) vous renseigne gratuitement.

Les animaux du locataire

Une clause du bail qui interdit au locataire d'avoir un animal familier (chien, chat…) est réputée non écrite ; parmi ces animaux, le bail ne peut interdire que les chiens de première catégorie, dits chiens d'attaque (loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, article 10). Ce droit suppose que l'animal ne cause aucun dégât à l'immeuble ni aucun trouble de jouissance aux autres occupants : le locataire répond des dégâts et des troubles qu'il cause.