Bail d'habitation vide

Ce que c'est

Le bail d'habitation vide est le contrat qui lie le propriétaire et le locataire d'un logement loué sans meubles, occupé comme résidence principale. Il fixe tout ce qui va suivre : la durée, le loyer et sa révision, les charges, le dépôt de garantie, les obligations de chacun et la façon d'y mettre fin. C'est le contrat le plus courant en France.

Depuis le 1er août 2015, il doit suivre un modèle officiel : le contrat type de l'annexe 1 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Le texte n'est pas libre. Les rubriques sont imposées, certaines clauses sont interdites, et la notice d'information officielle doit y être jointe. Un bail bien rédigé protège le propriétaire autant que le locataire : c'est lui que le juge lira en cas de désaccord.

Quand il le faut

• Le bail se signe avant la remise des clés, par le bailleur et par chaque locataire, en autant d'exemplaires originaux que de parties.
• Il prend effet à la date qu'il indique, en général le jour de l'état des lieux d'entrée.
• Sa durée est de 3 ans au moins si le bailleur est un particulier (une indivision ou une société civile de famille compte comme tel), 6 ans si c'est une autre société. Au terme, il se reconduit tout seul aux mêmes conditions, sauf congé, ou proposition de renouvellement à un loyer réévalué adressée au locataire six mois avant l'échéance quand le loyer est manifestement sous-évalué.
• Une durée plus courte, d'un an au minimum, n'est possible que si le bailleur particulier doit reprendre le logement pour un événement précis, d'ordre familial ou professionnel, écrit au contrat. Il confirme la réalisation de cet événement au moins deux mois avant le terme ; sans cela, le bail est réputé conclu pour trois ans.
• Si un locataire est déjà en place sans écrit, chacun peut exiger de l'autre un bail conforme, à tout moment.

Ce que dit la loi

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, titre Ier : l'article 3 fixe les mentions obligatoires du contrat, impose d'y joindre la notice d'information, et permet au locataire de mettre le bailleur en demeure de compléter le bail si la surface habitable ou le dernier loyer du précédent locataire manquent ; l'article 3-1 permet au locataire une baisse de loyer si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle écrite au bail.
• Article 10 de la même loi : durée minimale de 3 ans pour un bailleur particulier, 6 ans pour une personne morale ; l'article 13 range l'indivision et la société civile de famille du côté des bailleurs particuliers. Article 11 : durée réduite à un an au moins pour un événement précis, familial ou professionnel, à confirmer deux mois avant le terme.
• Article 22 : le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer en principal, c'est-à-dire hors charges. Article 17-1 : la révision annuelle suit l'indice de référence des loyers (IRL) et n'est possible que si le bail la prévoit ; le bailleur qui ne la demande pas dans l'année qui suit perd la révision de l'année écoulée, et le loyer d'un logement classé F ou G ne peut pas être révisé.
• Article 15 : préavis du locataire de 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue ou pour un motif prévu par la loi (premier emploi, mutation, perte d'emploi ou nouvel emploi après une perte d'emploi, état de santé, violences au sein du couple (ordonnance de protection, ou conjoint poursuivi ou condamné), RSA ou AAH, attribution d'un logement social) ; congé du bailleur 6 mois avant l'échéance, et seulement pour reprendre, vendre ou pour un motif légitime et sérieux.
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : le contrat type de l'annexe 1 s'impose à tout bail de logement vide signé depuis le 1er août 2015. Depuis le 1er janvier 2025 (décret n° 2023-796 du 18 août 2023), il mentionne l'identifiant fiscal du logement, sa classe au diagnostic de performance énergétique et l'estimation de ses dépenses annuelles d'énergie. Arrêté du 29 mai 2015, modifié par l'arrêté du 9 octobre 2026, pour le contenu de la notice d'information.
• Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 : pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026, le contrat type écrit en toutes lettres la clause de résiliation de plein droit et son délai de six semaines, et un logement soumis à la servitude de résidence principale (article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme) doit le mentionner, à peine de nullité du bail.
• Article 4 : les clauses interdites sont réputées non écrites, même signées. Article 24, depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 : tout bail d'habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour loyer ou charges impayés et pour dépôt de garantie non versé ; elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Ce qu'il doit contenir

• L'identité et l'adresse du bailleur (nom propre, indivision ou société), et le nom de chaque locataire.
• La description du logement : adresse, identifiant fiscal, type d'immeuble, période de construction, surface habitable, nombre de pièces principales, équipements, mode de chauffage et d'eau chaude, locaux accessoires comme la cave ou le parking.
• Sa performance énergétique : la classe du diagnostic de performance énergétique, le rappel des niveaux minimaux exigés d'un logement décent, et l'estimation des dépenses annuelles d'énergie écrite sur le diagnostic, avec l'année des prix retenus.
• La mention de la servitude de résidence principale, si la commune l'impose au logement dans son plan local d'urbanisme.
• La date de prise d'effet et la durée du contrat, avec le motif si elle est réduite.
• Le loyer, sa date de paiement, la clause de révision avec l'indice de référence, et, dans les communes qui appliquent l'encadrement des loyers, le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
• Le montant et la date du dernier loyer payé par le précédent locataire s'il est parti depuis moins de 18 mois, et les travaux faits depuis.
• Les charges : la provision mensuelle, régularisée chaque année, et la liste de ce qu'elle couvre.
• Le dépôt de garantie, les garanties (caution ou Visale), la clause de résiliation de plein droit, qui ne joue que six semaines après un commandement de payer resté sans effet, la clause de solidarité s'il y a plusieurs locataires, et les conditions particulières.
• La liste des annexes : notice d'information, dossier de diagnostic technique (DPE, plomb pour un immeuble d'avant 1949, électricité et gaz si l'installation a plus de 15 ans, état des risques, état des nuisances sonores aériennes le cas échéant), état des lieux d'entrée, extraits du règlement de copropriété, acte de cautionnement s'il y a une caution. Le constat amiante, lui, est tenu à la disposition du locataire.

Les erreurs classiques

• Demander un dépôt de garantie « un mois charges comprises », ou supérieur à un mois de loyer hors charges : la loi le plafonne à un mois de loyer en principal.
• Oublier la clause de révision ou l'indice de référence : sans elle, le loyer ne peut plus être révisé pendant toute la durée du bail.
• Recopier un vieux modèle : un bail antérieur à août 2015, une clause interdite (amende ou pénalité de retard, prélèvement automatique imposé, frais de relance mis à la charge du locataire), ou une surface habitable absente ou approximative.
• Signer pour un logement qui ne peut pas être loué : classé G depuis le 1er janvier 2025 en métropole, une pièce principale qui n'atteint ni 9 m² sous 2,20 m ni 20 m³, ou, là où la commune l'exige, sans l'autorisation préalable de mise en location. Une déclaration de mise en location, elle, se dépose dans les quinze jours qui suivent la signature.