Bail meublé et inventaire du mobilier

Ce que c'est

Le bail meublé est le contrat d'un logement loué avec le mobilier nécessaire pour y vivre tout de suite, occupé par le locataire comme résidence principale. Il suit le même contrat type que le bail vide, dans sa version meublée, mais avec ses propres règles : un an au lieu de trois, un préavis d'un mois pour le locataire, un dépôt de garantie jusqu'à deux mois, et des charges soit en provision régularisée, soit au forfait.

Ce qui fait le meublé, c'est la liste des onze éléments du décret du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, de quoi occulter les fenêtres des pièces qui servent de chambre (volets, rideaux), plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur — ou un réfrigérateur avec un compartiment qui descend à −6 °C, vaisselle pour les repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager. L'inventaire, qui décrit ce mobilier et son état, est annexé au bail. Sans les onze éléments, le juge peut requalifier le bail en bail vide, avec ses trois ans et son dépôt d'un mois.

Quand il le faut

• Le bail se signe avant la remise des clés. L'inventaire du mobilier s'établit le même jour que l'état des lieux d'entrée, en présence du locataire, puis de nouveau à la sortie, à la restitution des clés.
• Durée : 1 an au moins, reconduit tacitement pour un an ; 9 mois possibles pour un étudiant, sans reconduction tacite à son terme ; le locataire peut y mettre fin à tout moment.
• Le locataire peut partir à tout moment avec un mois de préavis ; le bailleur ne peut donner congé que pour l'échéance, 3 mois avant, pour reprendre, vendre ou pour un motif légitime et sérieux.
• Le logement doit être la résidence principale du locataire : une location saisonnière ou un meublé de tourisme relèvent d'autres règles.

Ce que dit la loi

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, titre Ier bis (articles 25-3 à 25-11) : les règles propres au meublé loué comme résidence principale ; l'article 25-3 dit quels articles de la loi s'appliquent aussi au meublé, et l'article 25-4 définit le logement meublé en renvoyant à une liste de mobilier fixée par décret.
• Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : les onze éléments de mobilier obligatoires.
• Article 25-5 : l'inventaire et l'état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes que l'état des lieux, en autant d'exemplaires que de parties, à la remise et à la restitution des clés, signés par les parties et annexés au contrat ; article 25-6 : le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer en principal, c'est-à-dire hors charges.
• Article 25-7 : durée d'au moins un an, reconduite tacitement pour un an, ou de neuf mois sans reconduction pour un étudiant ; article 25-8 : préavis d'un mois pour le locataire, congé du bailleur trois mois avant l'échéance et pour un motif limité.
• Article 25-10 : les charges sont soit une provision régularisée chaque année, soit un forfait fixé au bail, qui ne peut pas être manifestement disproportionné, ne se régularise pas, et se révise chaque année comme le loyer ; article 25-9 : le loyer se révise selon l'IRL, comme en vide.
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : le contrat type de l'annexe 2 s'applique au meublé. Comme pour le bail vide, il mentionne depuis le 1er janvier 2025 l'identifiant fiscal du logement, sa classe énergie et l'estimation de ses dépenses d'énergie, et le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 y écrit, pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026, la clause de résiliation de plein droit et la mention de la servitude de résidence principale. Côté impôts, les loyers d'un meublé sont des bénéfices industriels et commerciaux (article 35, I, 5° bis du Code général des impôts), pas des revenus fonciers.

Ce qu'il doit contenir

• Les mêmes mentions que le bail vide : parties, description du logement avec sa surface habitable et son identifiant fiscal, performance énergétique avec l'estimation des dépenses d'énergie, date d'effet, loyer et clause de révision, dernier loyer du précédent locataire s'il est parti depuis moins de dix-huit mois, clause de résiliation de plein droit, annexes.
• La mention que le logement est loué meublé, et la durée d'un an, ou de neuf mois avec la précision que le locataire est étudiant.
• Le mode de charges choisi : provision mensuelle régularisée chaque année sur justificatifs, ou forfait mensuel non régularisable, révisé chaque année comme le loyer.
• Le dépôt de garantie, au plus deux mois de loyer hors charges.
• L'inventaire et l'état détaillé du mobilier, pièce par pièce, avec l'état de chaque élément, signé par le bailleur et le locataire, à l'entrée puis à la sortie.
• Les onze éléments obligatoires, tous présents et retrouvables dans l'inventaire.
• La notice d'information, le dossier de diagnostic technique et l'état des lieux d'entrée, comme pour un bail vide.

Les erreurs classiques

• Louer « meublé » un logement où il manque un élément, souvent le matériel d'entretien, les étagères ou les rideaux de chambre : le bail peut être requalifié en bail vide.
• Signer sans inventaire, ou avec un inventaire qui ne décrit pas l'état des meubles : à la sortie, il devient très difficile de retenir quoi que ce soit sur le dépôt pour un meuble abîmé ou disparu.
• Régulariser un forfait de charges, ou le fixer trop haut : le forfait ne donne lieu à aucune régularisation, et un forfait manifestement disproportionné peut être contesté.
• Déclarer les loyers en revenus fonciers, sur la déclaration 2044, alors qu'ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux.