Se protéger des impayés : Visale, caution, garant, assurance

Visale : gratuit, pour le locataire comme pour vous

Action Logement se porte caution du locataire et vous rembourse les loyers impayés (jusqu'à 36 mois, pendant les trois premières années du bail), puis se retourne vers lui. Conditions principales : locataire de 18 à 30 ans, ou salarié de plus de 30 ans du secteur privé, embauché depuis moins de 6 mois (hors CDI dont la période d'essai est finie), en mutation, ou aux revenus modestes. Loyer charges comprises plafonné à 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants, en Corse, dans les départements d'outre-mer et à Saint-Martin, 1 365 € ailleurs (depuis le 6 janvier 2026 ; le détail est sur notre fiche Visale, dans le comparatif des garanties).

• Le locataire demande son visa sur visale.fr avant la signature.
• Il vous donne son numéro de visa ; vous validez le contrat de cautionnement sur visale.fr AVANT de signer le bail.
• Un bail couvert par Visale ne peut pas avoir d'autre garantie contre les impayés : ni caution (d'un proche ou d'un organisme, garant payant compris), ni assurance loyers impayés, sous peine de nullité du contrat Visale. Le dépôt de garantie reste possible, sauf en bail mobilité.

La caution d'une personne

Un parent, un proche, s'engage par écrit à payer ce que le locataire vous doit s'il ne paie pas. Quand la caution est une personne physique, l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (version en vigueur depuis le 1er janvier 2022) impose quatre formalités, sous peine de nullité du cautionnement :

• La caution signe un acte qui indique le montant du loyer et les conditions de sa révision, tels qu'ils figurent au bail.
• L'acte reproduit l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1, celui qui permet à la caution de résilier un engagement sans durée.
• La caution appose elle-même la mention de l'article 2297 du code civil : elle s'engage à payer ce que doit le locataire s'il ne paie pas, dans la limite d'un montant écrit en toutes lettres et en chiffres, qui couvre la dette et ses accessoires (les intérêts, par exemple).
• Vous remettez à la caution un exemplaire du bail.

Si la caution est solidaire, elle reconnaît dans cette mention qu'elle ne peut pas exiger que vous poursuiviez d'abord le locataire ; sinon, elle garde ce droit (article 2297 du code civil).

La durée de l'engagement n'est pas une mention imposée par la loi. Si l'acte n'en indique pas, la caution peut résilier seule : la résiliation prend effet à la fin du bail, initial, reconduit ou renouvelé, au cours duquel vous en recevez la notification (article 22-1).

La mention de l'article 2297 vaut pour un acte signé depuis le 1er janvier 2022 ; un acte plus ancien reste soumis à la loi de l'époque (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, article 37).

Le garant payant

Des sociétés (Garantme, Cautioneo…) se portent caution moyennant 3,5 à 4,5 % du loyer annuel charges comprises, payés par le locataire. C'est la seule garantie que le locataire peut payer lui-même — mais vous ne pouvez pas l'imposer, seulement l'accepter s'il la propose.

L'assurance loyers impayés (GLI)

C'est l'assurance des agences : 2,5 à 3,5 % du loyer, à votre charge — la loi interdit de la refacturer au locataire. Elle exige un dossier solide (revenus d'environ trois fois le loyer) et ne se cumule pas avec une caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti (art. 22-1). Son coût est déductible au régime réel.

Ce qui ne se cumule pas. Le bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés, ou toute autre garantie des obligations locatives du locataire, ne peut pas demander en plus une caution, à peine de nullité, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Cet article vise le cautionnement sans distinguer : la caution d'un proche comme celle d'une société payée par le locataire (garant payant). Cette règle ne s'applique pas au dépôt de garantie (même article) ; en bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé (article 25-17). Un bail couvert par Visale, lui, n'admet aucune autre garantie contre les impayés : ce sont les conditions de Visale (partie « Visale » de ce guide).

Pour comparer les acteurs — Visale, Garantme, Cautioneo, Mila, Smartloc, Solly Azar, votre assureur — avec qui paie, combien et pour quel locataire : notre comparatif indépendant, sans commission, sur bailtranquille.fr/assurance-loyers-impayes.