Congé donné par le locataire : six points à vérifier

Un locataire peut donner congé à tout moment, sans motif à justifier. Mais pour que ce congé produise ses effets, et que le préavis commence à courir, plusieurs conditions doivent être réunies. Voici les points à vérifier sur la lettre que vous venez de recevoir, avant de considérer que le départ est acquis et de préparer la suite : état des lieux de sortie, restitution du dépôt.

1. La forme, et le point de départ du préavis

L'article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 n'admet que trois façons de notifier un congé, dans un sens comme dans l'autre. Chacune fixe aussi le jour où le préavis commence à courir.

Un courriel, un SMS ou une lettre simple ne figurent dans aucune de ces trois formes. Un congé donné ainsi ne fait courir aucun préavis, même si son contenu est parfaitement clair et sa date certaine. Le point de départ compte autant que la forme : c'est la réception qui fait courir le délai, jamais l'envoi. Une lettre recommandée que le bailleur n'est jamais allé chercher au bureau de poste ne fait donc partir aucun préavis ; elle reste sans effet tant qu'elle n'a pas été retirée, ou qu'une autre forme valable n'a pas été employée. Le point de départ se retrouve directement dans l'outil de calcul du préavis, qui demande la date de réception et le type de bail pour donner la date de fin exacte.

2. L'auteur : chaque titulaire du bail doit avoir donné congé

Le logement loué à des époux est réputé appartenir à l'un et à l'autre, quel que soit celui des deux qui a signé le bail (article 1751 du Code civil). Sur demande conjointe des intéressés, la même co-titularité s'applique à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité. Le congé donné par un seul époux, ou reçu par un seul, ne met donc pas fin au bail de l'autre. Il faut que chacun des titulaires l'ait donné, ou l'ait reçu, pour que le congé produise son effet sur l'ensemble du bail.

En colocation à baux individuels, la situation est différente : chaque locataire est titulaire de son propre contrat. Il donne congé seul, pour son bail, et son départ ne change rien à celui des autres colocataires, qui restent chacun engagés selon leurs propres termes. En bail unique avec clause de solidarité, en revanche, le congé d'un seul colocataire pose une question distincte, celle de sa solidarité pour les loyers à venir, qui dépasse le cadre de cette vérification.

3. La durée du préavis, selon le bail

Le préavis du locataire dépend du type de contrat signé.

En logement vide, le préavis tombe à un mois dans neuf cas, prévus aux 1°, 2°, 3°, 3° bis, 4° et 5° de l'article 15, I. Le logement se trouve dans une zone où la tension locative est encadrée. Le locataire obtient un premier emploi, ou il est muté. Il perd son emploi, ou il en retrouve un après une perte d'emploi. Un certificat médical atteste que son état de santé justifie un changement de domicile. Il bénéficie d'une ordonnance de protection, ou son conjoint, son partenaire ou son concubin fait l'objet de poursuites ou d'une condamnation pour des violences au sein du couple ou sur un enfant qui vit avec lui. Il perçoit le RSA ou l'AAH. Il se voit enfin attribuer un logement social.

4. Le motif : à justifier seulement pour un préavis réduit

Le locataire n'a jamais à motiver son départ : il peut donner congé pour n'importe quelle raison, ou sans en donner aucune. Seul le préavis réduit à un mois, en logement vide, impose d'indiquer le cas invoqué et de le justifier, dès l'envoi de la lettre de congé. Sans cette précision écrite dans la lettre elle-même, le préavis reste de trois mois, même si le locataire se trouve bien, dans les faits, dans l'un des neuf cas listés plus haut. La loi n'impose aucune pièce précise, hors le certificat médical pour l'état de santé : le détail motif par motif donne ce que les locataires produisent le plus souvent en pratique.

5. Si une de ces conditions manque

Un congé qui n'emprunte pas l'une des trois formes prévues, ou qui n'a pas été reçu par chaque titulaire du bail, ne produit pas ses effets. Le préavis ne part pas, et le bail continue, aux conditions en cours, jusqu'à la notification d'un congé qui respecte ces règles. Il est alors prudent de le signaler au locataire par écrit, en précisant ce qui manque. Mieux vaut cela que de considérer le départ comme acquis sur la seule foi d'une lettre informelle. Une attestation de fin de bail ne remplace d'ailleurs jamais un congé en bonne forme : elle ne fait que constater, après coup, que le locataire est à jour de ses loyers.