Quel tribunal juge les impayés de loyer ?

Le commandement resté sans effet ne vide personne

Le commandement de payer a expiré sans que le locataire régularise sa dette. Si vous n'êtes pas encore passé par là, les étapes qui précèdent cette saisine du juge sont détaillées dans notre guide pour gérer un impayé de loyer, avant même la lettre de relance. Beaucoup de propriétaires pensent qu'à ce stade, le bail est résilié et que le logement doit se vider. Ce n'est pas le cas : la clause résolutoire du bail donne un motif de résiliation, elle ne la prononce pas elle-même. Rien ne se passe automatiquement. C'est à un juge, et à lui seul, de constater que le bail est résilié.

La loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, fixe ce motif à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, pour un loyer, des charges ou un dépôt de garantie impayés (article 24). Pour un bail signé avant cette loi et jamais renouvelé ni reconduit depuis, c'est le délai écrit dans la clause du contrat qui continue de s'appliquer, souvent deux mois : la loi nouvelle ne s'applique pas aux baux déjà signés à cette date, en vertu du principe de non-rétroactivité des lois (article 2 du code civil). Vérifiez donc la date de signature de votre bail, et le délai écrit dans votre clause, avant de compter les semaines.

Quel tribunal, et quel juge

Pour un logement loué à usage d'habitation, le litige relève du juge des contentieux de la protection. Cette compétence est exclusive : aucun autre juge ne peut en connaître, même si les parties le demandent, et le juge doit la relever de lui-même s'il est saisi par erreur (code de l'organisation judiciaire, article L. 213-4-4).

Le juge territorialement compétent est celui du lieu où se trouve le logement, et non celui du domicile du bailleur ou du locataire (code de l'organisation judiciaire, article R. 213-9-7). Il siège au tribunal judiciaire ou, selon les communes, au tribunal de proximité qui en dépend.

Cette compétence ne concerne que le bail d'habitation. Un local commercial ou professionnel suit un régime différent, hors de la loi du 6 juillet 1989 : ce n'est pas le sujet de cet article.

Comment on le saisit

Le juge des contentieux de la protection se saisit par assignation : un acte qui convoque formellement le locataire à une audience, à une date fixée en lien avec le greffe du tribunal. Cette assignation est délivrée au locataire par un commissaire de justice, l'acteur qui a succédé à l'huissier de justice.

La représentation par un avocat n'est pas obligatoire devant ce juge en première instance, quel que soit le montant de la dette réclamée : c'est ce qu'indique la fiche de justice.fr sur l'avocat obligatoire dans un procès civil. Vous pouvez donc vous présenter seul, ou vous faire assister si vous le souhaitez. Pour limiter le risque d'en arriver là, une garantie contre les impayés reste la meilleure prévention, dès la signature du bail.

Les pièces à réunir avant de saisir le juge

Avant de confier le dossier à un commissaire de justice, réunissez ce que le juge voudra voir à l'audience :

• le bail signé, et ses avenants éventuels ;
• un décompte de la dette, établi à une date précise, qui détaille les loyers et charges dus mois par mois ;
• le commandement de payer déjà délivré, avec sa date de signification ;
• les lettres échangées depuis le premier impayé : relevé de paiement, relances, mise en demeure, éventuelles réponses du locataire.

Ce décompte daté est ce qui permettra au juge de fixer le montant exact de l'arriéré, et non une estimation arrondie.

Ce que le juge peut décider

À l'audience, le juge des contentieux de la protection examine si les conditions de la clause résolutoire sont réunies : un commandement de payer régulier, un délai de six semaines (ou le délai écrit au contrat, selon la date du bail) écoulé sans règlement de la dette. S'il retient que ces conditions sont remplies, il peut constater la résiliation du bail, fixer le montant de la dette locative, et prononcer l'expulsion du logement ; cette dernière ouvre la voie à une procédure d'exécution qui suit ses propres règles et n'est pas traitée ici.

Le juge refuse aussi de constater la résiliation quand la dette a été intégralement réglée avant l'audience, ou quand le commandement de payer lui-même n'a pas respecté les conditions requises.

Selon le type de bail

Le délai de six semaines de l'article 24 vaut pour un logement loué vide, meublé, ou en colocation à baux individuels. Pour un bail mobilité, l'articulation de cette clause avec l'article 24 n'est pas clairement fixée par les textes consultés : ne retenez pas un délai précis pour ce type de bail sans l'avoir vérifié au cas par cas. Pour un local commercial ou professionnel, la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas du tout : ni le délai de six semaines, ni la compétence du juge des contentieux de la protection ; un autre régime s'applique, que cet article ne traite pas.

Une précision pour la colocation à bail unique avec clause de solidarité : chaque colocataire répond de la dette entière, et l'assignation peut viser l'un, l'autre, ou les deux. En baux individuels, chaque colocataire ne répond que de son propre loyer : l'impayé de l'un ne concerne pas les autres.

Un décompte à jour, utile avant même l'assignation

En pratique, tenez ce décompte de la dette à jour dès le premier impayé, et pas seulement au moment de saisir le juge. Un décompte daté et détaillé, mois par mois, rend aussi plus simple la discussion avec un commissaire de justice avant même le dépôt de l'assignation : c'est lui qui prépare l'acte à partir des éléments que vous lui fournissez. Un logiciel de gestion locative qui conserve l'historique des paiements facilite cette tâche, mais ce n'est pas lui qui engage la procédure : la décision de saisir le juge, comme celle de choisir le commissaire de justice, reste celle du bailleur.