Trêve hivernale et propriétaire : ce qui reste possible

Les dates, et le texte qui les fixe

Chaque année, la trêve hivernale suspend les expulsions locatives du 1er novembre au 31 mars inclus. La règle vient de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution. Elle protège l'occupant d'un logement loué vide ou meublé, dès qu'une décision de justice a ordonné son départ. Le local commercial ou professionnel suit un régime distinct, que cet article ne traite pas.

La trêve ne supprime aucune dette. Elle reporte seulement le moment où une expulsion peut s'exécuter physiquement. Un jugement rendu le 15 janvier reste valable : il attend le 1er avril pour être mis à exécution, sauf exception. Ce report est automatique : ni le bailleur ni le juge n'ont à le demander, et aucune formalité ne l'écarte en dehors des cas prévus par la loi.

Pour un bailleur qui découvre la règle en cours de procédure, la confusion la plus fréquente porte sur ce que la trêve touche exactement. Elle ne rejoue pas le dossier depuis le début, elle ne prolonge pas le préavis de congé, et elle n'empêche pas le juge de statuer. Elle suspend uniquement l'expulsion elle-même, la toute dernière étape de la chaîne : sauf exception, aucun commissaire de justice ne peut y procéder du 1er novembre au 31 mars, avec ou sans la force publique.

Ce qui s'arrête vraiment : l'expulsion physique

Ce que la trêve suspend, précisément, c'est la dernière étape : l'expulsion elle-même, que mène le commissaire de justice, avec au besoin le concours de la force publique qu'il demande au préfet. Rien d'autre ne s'arrête. Couper l'eau, l'électricité ou le gaz, changer les serrures, ou pousser un locataire à partir par des manœuvres ou des menaces reste interdit toute l'année, trêve ou non.

Ce qui continue normalement pendant la trêve

Rien n'empêche un bailleur d'avancer son dossier pendant ces cinq mois. La relance amiable, la mise en demeure par lettre recommandée, le commandement de payer délivré par un commissaire de justice, l'assignation devant le juge, l'audience et le jugement lui-même se déroulent normalement. Seule l'expulsion attend la fin de la trêve : le commandement de quitter les lieux peut être signifié pendant l'hiver, et la condamnation à payer l'arriéré peut être exécutée par saisie.

Un commandement de payer délivré en décembre produit donc son effet. Pour un bail signé ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 laisse six semaines à compter du commandement pour régler le loyer, les charges ou le dépôt de garantie impayés. Passé ce délai, la procédure judiciaire peut continuer. Pour un bail plus ancien, c'est le délai inscrit à la clause, souvent deux mois, qui s'applique. Dans les deux cas, ce délai court pendant la trêve comme en dehors.

Un dossier engagé dès septembre ou octobre a le temps d'aboutir à une audience et à un jugement avant la fin de l'hiver, ce qui ne change rien à son exécution mais évite d'accumuler un retard supplémentaire. Un dossier ouvert en février aboutit souvent après le 1er avril : le jugement reste valable, seule son exécution physique se trouve repoussée d'autant.

Les exceptions prévues par la loi

La trêve ne joue pas dans quatre situations, prévues par les articles L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution :

Ces exceptions restent d'application stricte, et chacune suppose déjà une décision de justice ou une procédure administrative propre : aucune ne s'improvise à partir d'un simple constat du bailleur. Un doute sur leur portée, dans un dossier donné, se vérifie auprès d'un avocat ou du commissaire de justice en charge du dossier, avant d'agir.

Le cas le plus mal compris est celui du squat. Il ne concerne que l'occupant entré dans le logement par voie de fait, sans jamais avoir été locataire : un locataire en place, même en impayé prolongé, reste protégé par la trêve comme n'importe quel autre locataire. Confondre les deux situations est l'erreur qui expose le bailleur à des poursuites s'il agit de sa propre initiative.

Les cinq mois à ne pas perdre

L'hiver n'est pas un temps mort. C'est la période où un dossier se construit : relances documentées, mise en demeure envoyée, commandement de payer délivré, puis signifié à la caution — c'est-à-dire remis par un commissaire de justice, une lettre ne suffit pas — dans les quinze jours qui suivent sa signification au locataire, faute de quoi elle ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard (article 24 de la loi du 6 juillet 1989), audience obtenue. Si une garantie loyers impayés ou une caution couvre la location, informez-la sans attendre le printemps : voir comment se protéger des impayés dès la mise en place du bail.

Un jugement acquis en février ne s'exécute pas forcément dès le 1er avril : l'expulsion n'a lieu que deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, sauf si le juge a réduit ou supprimé ce délai (article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution), sous réserve des délais qu'il aurait accordés à l'occupant (article L. 412-3) et, si la force publique est requise, de la réponse du préfet, dont le silence pendant deux mois vaut refus. Un bailleur qui attend la fin de la trêve pour engager sa procédure perd, lui, cinq mois utiles, et repart en avril au point où il aurait pu être dès l'automne.

Après le 1er avril, si le locataire n'est toujours pas parti, l'exécution forcée peut reprendre son cours normal, sur la base du jugement déjà obtenu : il n'y a pas de nouvelle audience à demander pour ce seul motif. Retrouvez l'ordre complet des étapes, de la première relance au commandement de payer, dans notre guide pour gérer un impayé de loyer.