Tribunal compétent pour un loyer impayé : comment le saisir

Le juge des contentieux de la protection, et lui seul

Depuis la réforme du 23 mars 2019, les litiges nés d'un bail d'habitation — vide, meublé ou en colocation — relèvent d'un seul juge : le juge des contentieux de la protection (JCP). Il siège au tribunal judiciaire, le plus souvent dans un pôle de proximité, et a repris les attributions que tenaient auparavant le juge d'instance et le juge des tutelles. Un loyer impayé, qu'il s'agisse de réclamer la dette ou de faire constater la résiliation du bail après un commandement de payer resté sans effet, relève de sa compétence exclusive. Vous n'avez donc pas à choisir entre plusieurs juridictions : une seule est compétente, quel que soit le motif précis de votre demande.

Avant toute saisine fondée sur l'impayé, un commandement doit avoir été délivré par un commissaire de justice et être resté sans effet pendant le délai prévu par la clause résolutoire du bail : six semaines après un commandement de payer pour un loyer, des charges ou un dépôt de garantie impayés, un mois après un simple commandement pour un défaut d'assurance des risques locatifs. Pour un bail conclu avant le 29 juillet 2023 et jamais renouvelé ni tacitement reconduit depuis cette date, c'est le délai écrit dans le contrat qui s'applique à la place (souvent deux mois) ; si ce même bail a, lui, été renouvelé ou tacitement reconduit depuis cette date, la Cour de cassation a refusé de trancher la question (avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002) : par prudence, laissez plutôt passer le délai le plus long, celui écrit au contrat, avant de saisir le juge. Tant que le délai applicable n'est pas écoulé, une saisine fondée sur la clause résolutoire n'est pas recevable : le commandement n'est qu'une étape, pas une fin en soi.

Le tribunal du logement, pas celui de votre domicile

La compétence territoriale ne suit ni votre adresse, ni celle de votre locataire : c'est le juge des contentieux de la protection du lieu où se trouve le logement loué qui doit être saisi. Un locataire parti sans laisser d'adresse ne change donc rien : le tribunal reste celui du logement, et non celui, inconnu, de son nouveau domicile. C'est également vrai si vous possédez le bien depuis une autre région : le critère est la situation du logement, pas votre propre domicile.

Requête ou assignation : deux façons de saisir le juge

Réclamer seulement l'arriéré de loyer, pour un montant modeste, peut donc passer par une simple requête adressée au greffe du tribunal judiciaire compétent, à condition d'avoir d'abord tenté une conciliation, une médiation ou une procédure participative : à défaut, et hors les cas de dispense prévus par le texte, le juge peut déclarer la requête irrecevable de sa propre initiative. Faire constater la résiliation du bail, elle, suppose une assignation, sans cette obligation préalable : la demande ne se limite pas à une somme d'argent, et choisir la mauvaise forme peut faire perdre du temps si le juge la déclare irrecevable. En cas de doute sur la forme à choisir, un commissaire de justice ou un avocat reste la bonne adresse.

Qui engage la démarche, seul ou à plusieurs

C'est le bailleur qui saisit le juge, après avoir fait délivrer le commandement de payer et laissé s'écouler le délai prévu par la clause résolutoire. En indivision, chaque indivisaire peut agir seul pour les actes nécessaires à la conservation de ses droits, mais la prudence conseille d'agir ensemble ou avec un mandat exprès. En colocation à baux individuels, chaque bail est indépendant : la démarche vise le seul colocataire défaillant, pas les autres. Devant le juge des contentieux de la protection, vous pouvez vous présenter seul ou vous faire assister : aucun texte n'impose un avocat pour ce type de litige, quel que soit le montant en jeu.

Ce qu'il faut réunir avant de saisir

Le dossier à présenter au juge rassemble en général le bail signé, le commandement de payer avec sa date de signification, un décompte de la dette arrêté à une date précise et détaillant chaque mois impayé, ainsi que l'historique des paiements et des échanges écrits avec le locataire : une lettre de relance bien datée en fait partie. Pour une requête limitée à l'arriéré de loyer, ajoutez la preuve de la tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, ou le motif de dispense : faute de quoi le juge peut la déclarer irrecevable. Si le bail est garanti par un cautionnement, vérifiez que le commandement de payer a bien été signifié à la caution dans les quinze jours : à défaut, elle ne peut pas être tenue des pénalités ni des intérêts de retard, même si elle reste tenue de la dette elle-même. Conservez une copie de chaque courrier envoyé au locataire et, le cas échéant, à sa caution : ces pièces appuient votre dossier devant le juge.

Ce que Bail Tranquille fait, et ce qu'il ne fait pas

Le logiciel envoie un rappel automatique au locataire en retard, si vous avez activé ce réglage : un avis de paiement qui liste les mois impayés et le total restant dû. Il ne rédige ni la mise en demeure, ni le commandement de payer, ni la requête, ni l'assignation : ces actes restent à votre charge, le commandement de payer et l'assignation avec le concours obligatoire d'un commissaire de justice. Le logiciel ne vous indique pas non plus devant quel tribunal agir : c'est à vous de vérifier le lieu du logement et, selon le montant et l'objet de votre demande, la forme à choisir. Le guide pour gérer un impayé revient sur les étapes qui précèdent la saisine du juge, et celui pour se protéger des impayés sur les garanties qui limitent ce risque en amont.